Le marché des SCPI retrouve des couleurs
Après deux années difficiles, le marché des SCPI envoie des signaux positifs. En 2025, la collecte nette a atteint 4,6 milliards d’euros (+29 % vs 2024), et le mouvement se confirme au T1 2026 avec 1,15 milliard d’euros collectés (+10,1 % sur un an). La capitalisation totale atteint 88,65 milliards d’euros (source ASPIM/IEIF). Les SCPI diversifiées et européennes (Transitions Europe, CORUM Origin, Iroko Zen) captent l’essentiel de cette collecte.
Côté liquidité, la tension résiduelle sur certaines SCPI (parts en attente de cession : 2,44 Md€, 2,75 % de la capitalisation) reste concentrée sur un nombre restreint de véhicules, souvent liés aux bureaux. La grande majorité du marché ne présente plus de difficulté notable — d’où l’intérêt de se faire accompagner par un professionnel pour bien sélectionner les SCPI liquides.
Le rendement redevient attractif : taux de distribution moyen 2025 à 4,91 %, en hausse pour la 3ᵉ année consécutive ; avec des SCPI diversifiées ou européennes dépassant souvent 6 à 9 %.
De plus les SCPI européennes présentent l’avantage d’être moins fiscalisées que les SCPI investies – à 100% ou majoritairement – en France.
Le démembrement de propriété en bref
Le démembrement sépare la pleine propriété en deux droits : l’usufruit (percevoir les revenus pendant une durée donnée) et la nue-propriété (détenir le bien sans revenu, avec récupération automatique de la pleine propriété au terme, sans frais ni fiscalité). Sur une SCPI, cela permet d’acheter des parts avec une décote, selon une clé de répartition propre à chaque société de gestion.
Investir en nue-propriété : une stratégie taillée pour la retraite
Prenons un exemple : sur un démembrement de 8 ans, certaines SCPI valorisent l’usufruit à environ 30 % et la nue-propriété à 70 % (le barème varie selon les sociétés de gestion). Vous achetez donc vos parts environ 30 % moins cher. Pendant la durée du démembrement, aucun revenu perçu — donc aucune fiscalité sur des revenus non touchés, et sortie de l’assiette IFI. Au terme, vous récupérez la pleine propriété automatiquement : vos parts, achetées 30 % moins cher, distribuent alors un rendement calculé sur leur pleine valeur — mécaniquement supérieur d’environ 30 % à votre prix d’achat initial.
L’intérêt est aussi calendaire : pas de revenu imposable pendant la vie active (souvent en tranche marginale élevée), puis des revenus qui démarrent pile au moment du départ à la retraite, souvent avec une fiscalité plus douce.
Il est possible d’investir en démembrement en SCPI sur des durées comprises généralement entre 3 et 15 ans.
Comment choisir la durée d’investissement ?
À garder en tête : la décote et la durée dépendent du barème de chaque société de gestion, le rendement futur n’est jamais garanti, et cette stratégie suppose de pouvoir immobiliser son capital sans besoin de revenus immédiats.
Professionnels ou chefs d’entreprise ? Ce montage peut être d’autant plus intéressant en intégrant votre société (d’exploitation ou holding).
Article à titre d’information générale. Investir en SCPI comporte des risques de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine est recommandé avant toute décision.